Построй свой домик!

Стройка в поле

Минрегион опубликовал законопроект, предполагающий фактический запрет индивидуального жилищного (дачного) строительства (ИЖС) на сельхозземлях и землях вне границ населенных пунктов. На дачное строительство в границах поселений предлагается распространить требование его соответствия градостроительным планам — застройщики будут обязаны получать разрешение на предоставленную проектную документацию дач. Эксперты предрекают новый передел рынка индивидуального жилья экономкласса и ждут появления четких правил новой “дачной амнистии” для легализации уже построенных индивидуальных домов в полях.

Согласно пояснительной записке к проекту закона “О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков”, опубликованного Минрегионом, этот документ разработан в целях реализации постановления Конституционного суда (КС) от 14 апреля 2008 года (см. “Ъ” от 15 апреля 2008 года). Тогда КС признал “рассогласованность правовых норм, влекущую неопределенность в правовом регулировании института регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства”, и разрешил гражданам получать постоянную регистрацию в своих дачных домах.

Теперь законопроект Минрегиона предполагает “рассогласованность” устранить, разделить земельные участки по типам и исключить возможность прописки на дачах, находящихся вне населенных пунктов. Для этого участки предлагается разделить на три типа: собственно дачные, на которых может размещаться индивидуальный жилой дом и хозяйственные строения; садовые — предназначенные для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур (на них могут размещаться только хозяйственные постройки, не предназначенные для проживания); огородные — на них также не предполагается ни проживания граждан, ни посадки плодовых деревьев. При этом дачные участки, согласно идее Минрегиона, “должны находиться в границах населенных пунктов” и не могут располагаться на землях сельхозназначения. Это значит, что “для домов, построенных на сельхозземле, нельзя будет получить технические условия для присоединения коммуникаций и признать их жилыми”, говорит гендиректор “Гео Девелопмент” Максим Лещев.

Более того, для строительства индивидуального жилого дома на дачном участке потребуется разрешение (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий застройщику право на строительство, реконструкцию и капремонт). Для этого Минрегион поправкой к ст. 51 Градостроительного кодекса исключает ИЖС на дачной земле из перечня объектов, освобожденных от необходимости получения такого разрешения. Впрочем, при строительстве в границах городов и поселков в таком подходе есть определенная логика. Процесс же получения разрешения “вряд ли будет сложен — это вполне рутинное дело”, говорит владелец группы “Земер” Илья Терентьев.

Проект Минрегиона также определяет правила предоставления земель под садовые и огородные участки — в них не должны включаться особо ценные земли, земли особо охраняемых территорий, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (их можно выделять под огороды, но на срок не больше срока резервирования), и ряд других земель. В то же время документ разрешает межевание, кадастровое оформление и закрепление за гражданами дачных, садовых и огородных участков — после госрегистрации некоммерческого объединения, которому участок передается “в безвозмездное срочное пользование”, и закрепления его частей за гражданами “на основании решения названного объединения”. Участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному НКО в собственность или, если участок ограничен в обороте, на условиях аренды.

Опрошенные “Ъ” эксперты считают, что новация от Минрегиона была отчасти ожидаемой — идея упрощения категоризации земель в РФ давно обсуждается, в частности в Минэкономики,— однако отмечают важное упущение: отсутствие в проекте жесткого регламента “легализации” уже построенных объектов ИЖС на землях, не относящихся к землям поселений. Уже с 1 января 2011 года предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков предлагается осуществлять по-новому. Переходные положения устанавливают лишь, что “участки, которые находятся в границах населенных пунктов и на которых размещены индивидуальные жилые дома либо осуществляется их строительство, должны быть отнесены к дачным и включены в состав жилых зон” и, если строительство начато до вступления закона в силу до 1 января 2015 года, выдача разрешения на него не требуется. Как быть с участками за пределами населенных пунктов, законопроект не уточняет.

“Это фактически запрет индивидуального жилищного строительства экономкласса”,— заявил “Ъ” Илья Терентьев. По его словам, только в Московской области на землях сельхозназначения насчитывается 150 поселков (45 тыс. участков) под ИЖС. “Представьте себе: вы купили участок без подряда и хотели построить себе дом. А вам 1 января 2011 года скажут: здесь строить нельзя… В принципе все логично: на землях поселений — строить, на землях сельхозназначения — сеять. Но на деле будет закрыт весь рынок, останется одно элитное индивидуальное жилищное строительство”,— предупреждает он. Впрочем, законопроект еще может измениться, полагает эксперт. “Вероятно, придется вписывать в него условия “амнистии” для таких поселков. Главное, чтобы все успели”,— говорит он. Не исключено, что само по себе появление законопроекта призвано просто “подтолкнуть” инвесторов к приостановившемуся в кризис завершению “коттеджных долгостроев”,— “переходный период” до 2015 года, когда правила игры для них почти не меняются, в документе обозначен достаточно внятно.

обсуждение

Небольшая срубовая дачка

Какие нормы важно помнить при строительстве малоэтажных домов на загородном участке

СЕЗОННЫЙ ДОМИК ИЛИ КАПИТАЛЬНЫЕ ХОРОМЫ?

Выбор зависит не только от вашего желания, но и от целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Основные правила такие:

- на участке с целевым назначением «огородный» можно возводить только хозяйственные постройки и некапитальные домики;

- на садовом участке построить капитальный дом при желании можно, но, если вы захотите использовать его в качестве основного места проживания и оформить постоянную регистрацию («прописку»), то с этим могут возникнуть проблемы. На сегодня такие вопросы решаются только через суд;

- на дачном участке можно свободно возводить хоть летний дом - классическую дачу, хоть полноценный коттедж. В последнем вы вправе оформить постоянную регистрацию;

- на участке для индивидуального жилищного строительства строить капитальный дом можно и даже нужно, иначе могут оштрафовать за нецелевое использование земли (если она несколько лет зарастает бурьяном или даже культурной растительностью, а постройки не видать);

- также можно возвести капитальную постройку на участке для личного подсобного хозяйства в черте поселения (приусадебный участок). Вопрос с регистрацией («пропиской») в таком доме решается положительно.

«ВЫБИВАТЬ» ЛИ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?

Многие слышали, что благодаря дачной амнистии единственным документом,
необходимым для регистрации права на дом, является кадастровый паспорт строения (его выдает БТИ). Однако не все так просто - есть нюанс, не зная которого, многие впоследствии «попадают» и долго судятся, пытаясь зарегистрировать право на построенный дом.

Законодатели прямо предусмотрели, что до 2013 года (срок, до которого на сегодня продлены отдельные правила дачной амнистии) для госрегистрации не требуется предъявлять акт о вводе дома в эксплуатацию. Тем временем никто не отменял и не приостанавливал норму Градостроительного кодекса о необходимости получать разрешение на строительство (ст. 51). И, хотя этот документ не числится в списке необходимых для регистрации права на дом, его требует БТИ при оформлении кадастрового паспорта строения.

Если же домовладелец не может предъявить разрешение на строительство, то в кадастровом паспорте делается соответствующая отметка. Увидев эту «черную метку», регистрирующие органы делают вывод, что постройка самовольная, а потому права собственности на нее не возникает и в регистрации следует отказать.

Отметим, что недавнее постановление Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ несколько упростило для граждан оформление прав на самовольные постройки даже при отсутствии разрешения на строительство (подробно об этом читайте в нашем разделе “Недвижимость”). Тем не менее по-прежнему предусматривается, что для отстаивания своего права на регистрацию самовольной постройки придется судиться. А оно вам надо?

Чтобы избежать нервотрепок и трат на судебный процесс, заранее имейте в виду основные нюансы, связанные с оформлением разрешения на строительство:

1) Согласно Градостроительному кодексу (ст. 51) этот документ обязательно получать перед возведением дома на участке для ИЖС и на приусадебном земельном участке.

! Обратите внимание: закон не требует получения разрешения на строительство гаражей, хозблоков, беседок и прочих сооружений на любых участках, а также не нужно разрешение на строительство для возведения домов на дачных и садовых участках (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса).

2) Если в вашем случае разрешение на строительство необходимо, то для его оформления нужно обратиться в орган местного самоуправления, т.е. администрацию населенного пункта, где находится ваш участок, и предъявить следующие документы:

правоустанавливающий документ на землю,
градостроительный план земельного участка,
схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения будущего дома.

Выданное разрешение на индивидуальное жилищное строительство действительно в течение 10 лет (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса).

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

На садовом участке можно строиться не ближе 3 м к границе

Возведение построек на садовых участках регулируется Строительными нормами и правилами (СниП) 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан». Согласно этому документу:

- расстояние от дома до границы земельного участка должно быть не менее 3 м;
- расстояние между деревянными домами на соседних участках должно быть не менее 15 м. На практике это расстояние отсчитывается от дома того из соседей, чья постройка появилась раньше (т.е. «первостроитель» имеет приоритет);
- расстояние между соседними домами из камня, бетона и др. негорючих материалов - не менее 6 м;
- расстояние между домами из негорючих материалов с деревянными перекрытиями - не менее 8 м;
- высокорослые деревья следует сажать не ближе чем за 4 м от границы участка, среднерослые деревья - минимум за 2 м от границы, кустарники - не ближе 1 м к границе участка.

Ограждения соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые. Устройство глухих ограждений допускается только со стороны улиц и проездов по решению общего собрания членов товарищества.